Mit dem Gesetz zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus vom 4. August 2019 wurde eine neue Sonderabschreibung für die Herstellung neuer Mietwohnungen in § 7b des Einkommensteuergesetzes eingeführt. Diese Sonderabschreibung wurde nun bei Bauantrag oder Bauanzeige in den Jahren 2023 bis 2026 verlängert.
In Deutschland werden 2023 laut einer Studie mehr als 700.000 Wohnungen fehlen – besonders Sozialwohnungen und günstige Wohnungen. Bundesweit gebe es derzeit noch rund 1,1 Millionen Sozialwohnungen. Ende der 1980er-Jahre seien es noch rund vier Millionen gewesen. Mehr als elf Millionen Mieterhaushalte hätten in Deutschland Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein und damit auf eine Sozialwohnung, berichtet ZDF.de.
Um den Neubau von Mietwohnungen zu fördern, hatte der Steuergesetzgeber bereits im Jahr 2019 eine Sonderabschreibung für neu errichtete Mietwohnungen nach § 7b EStG eingeführt. Das „Gesetz zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus“ sah vor allem sofort eine Sonderabschreibung vor, die im Jahr der Anschaffung oder Herstellung des Mietobjektes und in den folgenden drei Jahren in Höhe von bis zu jährlich fünf Prozent neben der regulären Abschreibung in Anspruch genommen werden kann.
Verlängerung der Sonderabschreibung
Durch das Jahressteuergesetz 2022 hat der Gesetzgeber die Möglichkeit zur Inanspruchnahme einer Sonderabschreibung nach § 7 b EStG für die Herstellung von Mietwohnungen bis 2026 verlängert. Das erleichtert Bauvorhaben für Investoren deutlich. Die Sonderabschreibung gilt damit für Neubauprojekte, bei denen der Bauantrag nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Januar 2027 gestellt worden ist. Neubauprojekte mit Bauantragstellung beziehungsweise Bauanzeige in 2022 fallen somit nach wie vor aus der Förderung des § 7b EStG heraus.
Die Verlängerung der Sonderabschreibung geht aber mit veränderten Rahmenbedingungen einher. Zum einen beträgt die Baukostenobergrenze 4.800 Euro pro Quadratmeter. Die abschreibungsfähigen Anschaffungs- oder Herstellungskosten dürfen die genannten Schwellenwerte nicht übersteigen, ansonsten ist die Sonderabschreibung komplett ausgeschlossen. Als Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibung darf maximal ein Betrag von 2.500 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche angesetzt werden (damals 2.000 Euro). Die Grenze von 4.800 Euro ist deutlich mehr als maximal 3000 Euro pro Quadratmeter der ersten Regelung und ist vermutlich den allgemein gestiegenen Baukosten und der Kostensteigerung infolge der Einhaltung der neuen Energieeffizienzvorgaben geschuldet.
Qualitätssiegel „Nachhaltiges Gebäude“ (QNG) verpflichtend
Apropos Energieeffizienz: Das ist die zweite Anpassung. Denn Voraussetzung für die Sonderabschreibung ist neuerdings auch, dass die Kriterien für ein „Effizienzhaus-Stufe 40“ eingehalten werden. Die Kennzahl 40 gibt an, dass das Effizienzhaus nur 40 Prozent Primärenergie benötigt. Dies muss durch das Qualitätssiegel „Nachhaltiges Gebäude“ (QNG) nachgewiesen werden. Das QNG stellt die Erfüllung von Anforderungen an die ökologische, soziokulturelle und ökonomische Qualität von Gebäuden sowie an die Qualität der Planungs- und Bauprozesse sicher. Die Erfüllung der Anforderungen ist durch eine unabhängige Prüfung nach Baufertigstellung anhand der abgeschlossenen Planungs- und Bauprozesse und auf Grundlage der Überprüfung ausgewählter realisierter Qualitäten nachzuweisen.
Seit Jahresbeginn gibt es auch eine weitere Neuerung bei der Abschreibung von Immobilien. Vermietete Immobilien im Privatvermögen, die nach dem 31. Dezember 2023 fertiggestellt werden, können mit jährlich drei Prozent abgeschrieben werden. Die Abschreibungsdauer beträgt also rund 33 Jahre. Das sieht das Jahressteuergesetz 2022 vor. Alte Gebäude mit Baujahren vor 1925 lassen sich mit 2,5 Prozent abschreiben. Die Abschreibung von drei Prozent jährlich gilt auch für Gebäude zum Betriebsvermögen gehören und für die der Bauantrag nach dem 31. März 1985 gestellt worden sind. Das gilt auch, wenn das Gebäude nicht selbst gebaut wird, sondern neu oder gebraucht gekauft wird.
