Vermieter:innen können in der Regel alle Kosten für vermietete Immobilien absetzen. Das ist aber mit bestimmten Bedingungen verknüpft, auf die Investor:innen achten sollten.
Eigentümer:innen von Investmentimmobilien zielen in der Regel neben der Wertsteigerung ihres Objekts auf laufende Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung ab. Damit generieren Sie Ausschüttungen aus ihrem Immobilieninvestment. Es ist dabei wichtig, alle Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung korrekt zu erfassen und in der Steuererklärung anzugeben. Die Einnahmen werden normalerweise im Rahmen der Einkommensteuererklärung genannt. Sie werden den steuerpflichtigen Einkünften hinzugerechnet und unterliegen dem entsprechenden Einkommensteuersatz.
Werbungskosten mindern die steuerpflichtigen Einnahmen
Zugleich können viele Kosten gegen diese Einkünfte gerechnet werden. Im Fokus stehen die Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung. Das sind Aufwendungen, die im Rahmen der Einkünfteerzielung aus Vermietung und Verpachtung anfallen. Sie mindern die steuerpflichtigen Einnahmen und können somit die Steuerlast reduzieren. Beispiele für Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung sind Instandhaltungs- und Reparaturkosten, also Kosten für Reparaturen, Renovierungen oder Modernisierungen an der vermieteten Immobilie, Finanzierungskosten wie Zinsen und andere Aufwendungen im Zusammenhang mit der Finanzierung der vermieteten Immobilie, Kosten für die Verwaltung der vermieteten Immobilie, Versicherungsbeiträge, Kosten für die Bewerbung der vermieteten Immobilie, Abschreibungen auf den Wert der vermieteten Immobilie und auf bewegliche Wirtschaftsgüter, die sich in der Immobilie befinden, sowie die Grundsteuer.
Es muss eine sogenannte Entgeltlichkeitsgrenze eingehalten werden
Dies unterliegt aber bestimmten Bedingungen, denn die Werbungskosten sind nicht grundsätzlich abzugsfähig. Werden Mietverhältnisse nicht wie zwischen Fremden üblich vollzogen, können mit der Vermietung zusammenhängende Werbungskosten nicht geltend gemacht werden. Das bedeutet, dass beispielsweise bei der Vermietung einer Wohnung an Angehörige wie Kinder, Eltern oder Geschwister zu Wohnzwecken ein Mietvertrag den üblichen Regeln entspricht und auch gelebt werden muss. Das bezieht sich vor allem auf regelmäßige Mietzahlungen und Nebenkostenabrechnungen. Ist dies nicht der Fall, wird das Mietverhältnis insgesamt nicht anerkannt, insbesondere mit der Folge, dass mit der Vermietung zusammenhängende Werbungskosten nicht geltend gemacht werden können.
Bei einer verbilligten Vermietung ist zusätzlich zu beachten, dass eine sogenannte Entgeltlichkeitsgrenze eingehalten werden muss, wenn der Werbungskostenabzug in voller Höhe erhalten bleiben soll: Diese Grenze beträgt 66 Prozent der ortsüblichen Miete. Die ortsübliche Marktmiete umfasst die ortsübliche Kaltmiete zuzüglich der nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Kosten (sogenannte Warmmiete).
Positive Totalüberschussprognose für volle Anerkennung der Werbungskosten
Auch bei Vereinbarung einer Miete von 50 Prozent und mehr, jedoch weniger als 66 Prozent, ist eine volle Anerkennung der Werbungskosten möglich, wenn eine positive Totalüberschussprognose vorliegt, wenn also nachgewiesen wird, dass insgesamt betrachtet ein Gewinn oder Überschuss aus einer Unternehmung oder Einkunftsquelle erzielt werden kann – und das eben auch bei der vergünstigten Überlassung der Wohnung. Erst wenn die vereinbarte Miete weniger als 50 Prozent der Marktmiete beträgt, geht das Finanzamt generell von einer teilentgeltlichen Vermietung aus und kürzt anteilig die Werbungskosten.
Die Finanzverwaltung nimmt eine (anteilige) Kürzung der Werbungskosten übrigens auch dann vor, wenn es aus irgendwelchen Gründen nicht möglich ist, durch die vereinbarte Miete die Entgeltlichkeitsgrenze einzuhalten. Die Grenze gilt somit regelmäßig auch bei Vermietung einer Wohnung an Fremde.
Vermieter:innen sollten daher die einschlägigen Regelungen für einen dauerhaft rechtssicheren Vermietungserfolg im Blick behalten und die steuerlichen Folgen mit einem spezialisierten Berater diskutieren.
