Der Druck am Wohnungsmarkt wird größer, die Mieten steigen und steigen. Daher bieten sich Investments in Wohnimmobilien für langfristig orientierte Anleger an. Vor allem stehen Neubauprojekte im Fokus.
Die Zahlen sprechen für sich: In Deutschland fehlen Wohnungen. In der gesamten Branche wurde laut aktuellen Zahlen des Statistischen Bundesamts im Juli 2023 der Bau von 21.000 Wohnungen genehmigt. Das entspricht einem Einbruch von 31,5 Prozent oder 9.600 gegenüber dem Vorjahreswert. In den ersten sieben Monaten des Jahres sank die Zahl damit um 27,8 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Das meldet Tagesschau.de. Diese verminderte Bautätigkeit hat laut Tagesschau.de verheerende Folgen für den Wohnungsmarkt: Bereits im Januar musste Bauministerin Klara Geywitz das Ziel der Bundesregierung, jährlich 400.000 neue Wohnungen zu bauen, für dieses Jahr als unerreichbar erklären. In Zahlen heißt das: In den ersten sieben Monaten des Jahres wurden gerade einmal 156.200 neue Wohnungen genehmigt. Und bei Einfamilienhäusern ist die Lage ähnlich: Immer mehr Bürgerinnen und Bürger begraben derzeit ihren Traum vom eigenen Haus. Hier gingen die Baugenehmigungen laut Statistischem Bundesamt in den ersten sieben Monaten um 36,5 Prozent auf 30.800 zurück.
Experten erwarten weiterhin deutlich steigende Mieten
Daher bieten sich Investments in Wohnimmobilien für langfristig orientierte Anleger an. Denn auch wenn die Preisentwicklung am Immobilienmarkt derzeit etwas an Dynamik verloren hat, erwartet der Deutsche Mieterbund weiterhin deutlich steigende Mieten. Verbandspräsident Lukas Siebenkotten rechnet laut Tagesschau.de damit, dass bei der Bruttokaltmiete im Bestand zeitnah ein Durchschnitt von zehn Euro pro Quadratmeter erreicht wird. Nach zuletzt verfügbaren Statistikzahlen lag der Durchschnitt 2022 bei 8,70 Euro. Die Investition in private Wohnimmobilien bietet somit vielfältige Möglichkeiten und kann eine wertvolle Ergänzung zu einem gut diversifizierten Anlageportfolio sein. Sie haben oft eine geringe Korrelation zu anderen Anlageklassen wie Aktien und Anleihen, was das Gesamtrisiko des Portfolios reduzieren kann.
Direkte Investition in Wohnimmobilien im Fokus
Immobilien bieten die Möglichkeit, langfristig Vermögen aufzubauen. Historisch gesehen haben Immobilien über längere Zeiträume hinweg eine stabile Wertsteigerung erfahren. Mieteinnahmen aus Immobilien bieten eine regelmäßige und oft verlässliche Einkommensquelle. Dies kann besonders in Zeiten wirtschaftlicher Unsicherheit wertvoll sein. Immobilien gelten häufig als guter Schutz vor Inflation. Mieteinnahmen und Immobilienwerte tendieren dazu, mit der Inflation zu steigen, was den realen Wert der Investition erhalten kann.
Im Fokus stehen direkte Investition in Wohnimmobilien. Die klassische Methode besteht darin, eine Immobilie zu kaufen und sie zu vermieten. Dies kann eine einzelne Wohnung, ein Mehrfamilienhaus oder ein ganzes Wohngebäude sein. Der Vorteil liegt in der direkten Kontrolle über die Immobilie und den potenziell stabilen Mieteinnahmen. Üblicherweise funktioniert der Eigenkapitalaufbau durch Hypotheken: Viele Investoren nutzen Hypotheken, um beim Kauf der Immobilie Leverage (Hebel) zu erzielen. Die Mieteinnahmen können genutzt werden, um die Hypothekenzahlungen zu decken und gleichzeitig Eigenkapital aufzubauen. Eine weitere beliebte Strategie ist der Kauf von renovierungsbedürftigen Immobilien, die nach der Aufwertung entweder vermietet oder mit Gewinn verkauft werden können, also die Wertsteigerung durch Renovierung (sogenanntes „Flipping“).
Neubauprojekte können vollständig individualisiert werden
Damit bleibt es bei der Beobachtung, dass Immobilien eine sehr interessante Anlageklasse darstellen. Denn ausreichender Wohnraum wird auch in Zukunft benötigt, um über alle Marktphasen hinweg stabile Erträge und Preissteigerungen zu erzielen. In den vergangenen Jahrzehnten haben Immobilien immer einen spürbaren Beitrag zur Portfolioentwicklung von privaten und institutionellen Investoren geleistet. Vor allem stehen Neubauprojekte im Fokus. Der Bereich umfasst Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften und kleinere Mehrfamilienhäuser, die sich sowohl für Eigennutzer als auch für Kapitalanleger eignen. Dabei kommt es darauf an, qualitativ hochwertig zu bauen und dabei innerhalb eines Ensembles unterschiedliche Wohnformate zu realisieren, um die Ansprüche verschiedener Nutzer zu erfüllen. Durch den Neubau können vollständig individualisiert und nach den Ansprüchen des Marktes errichtet werden. Zum anderen gelingt dabei auch die nachhaltige Immobilienentwicklung wesentlich leichter.
Kommt es zu neuen steuerlichen Abschreibungen bei Neubauwohnungen?
Ursprünglich sollten Immobilieninvestoren durch das Wachstumschancengesetz bereits seit Herbst entlastet werden. Das Wachstumschancengesetz wurde 2023 nicht mehr verabschiedet. In vorbereitenden Gesprächen zwischen Bund und Ländern sind die Gegensätze bislang zu groß. Aus Sicht der Länder besteht grundlegender Überarbeitungsbedarf. Angesichts der angespannten Haushaltslage sind die weiteren Verhandlungen schwierig. Sollte das Wachstumschancengesetz in der ursprünglichen Form eingeführt werden, sieht es Steuervorteile für Neubauwohnungen in Form einer degressiven Abschreibung für Wohngebäude in Höhe von sechs Prozent vor. Die Sonderabschreibung (degressive AfA) für den Wohnungsbau gilt ab einem Effizienzstandard 55 und für alle Bauprojekte. Sechs Jahre lang sollen sechs Prozent der Investitionskosten beim Wohnungsbau von der Steuer abgeschrieben werden können, ohne Obergrenzen. Baubeginn des Wohngebäudes oder Kauf einer Immobilie muss zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 liegen. Die degressive Abschreibung auf neu gebaute Wohnungen beträgt demnach sechs Jahre lang jeweils sechs Prozent der Investitionskosten, insgesamt also 36 Prozent in sechs Jahren. Danach greift die übliche Abschreibung.
